北京的房地产价格肯定要降（写于2006年3月）

　　据笔者分析，北京的房地产价格肯定要降，而且平均降价幅度应该在10%以上，这只是笔者的分析，有待时间的检验。
　　具体到北京某一个地区会降多少，是会有区别的。支撑北京高房价的大部分是外地的购房者。外地来京的购房者要考虑以下几点：
　　1、地理位置，有人说现在北京的经济重心向北倾斜。同是北京，东西南北的地理差异是很大的，同是在四环以内，北城与南城要差一千元左右，这种区域上的差别，外地购房者是不易体会到的，笔者的一位朋友在中关村的电脑城做生意，前几年在南四环边上花每平米近八千元的价格买了一套房子，每天都要花几个小时的时间从南四环到北四环上班，非常后悔。
　　2、孩子上学，笔者一个朋友在北五环外某高档住宅小区买了一套房子，也是因为看上了小区旁有一个民办的小学。但因为师资不行，几年后很多孩子都转学了，这位朋友可爱的小孙女也在这里上小学。他说，他正也在中关村一带物色二手房，“多花四五万块钱没关系，别把孩子耽误了。”
　　据说在中关村一二三小学附近的二手房房源，大部分是卖给为孩子上学的购房者，因此，上学的路上用不用过马路，也会造成房价每平米几百元的差价。前几年，有一些海归回国工作的条件之一，也曾是孩子要进中关村一二三小上学。
　　3、饮用水质量，这是有些人购房通常忽视的问题，房子一旦买了，才发现水质很差，而饮用水是每天都要用的，也是不易改变的，以免购房后后悔末及。
　　根据以上几点，建议如下：
　　1、如果前期购买了位置不大理想的商品房，暂时又租不出较好的价钱，在不亏损的情况下，可以考虑转让出去，回笼资金，持币观望，特别是贷款买的房，从还贷压力下解脱自己。
　　2、尽量购买二三环附近的二手房，北京的新建商品房大部分在四五环以外，老房子虽然较旧，但是大部分都在二三环附近，位置较好，因优质土地资源的不可替代性，还有一些上升空间。
　　房地产同任何商品一样，也要受社会平均利润率和供求关系的影响，价格运行也有一个周期，在上世纪八九十年代，在上世纪房地产价格最低迷的时期，房地产商连生存都很困难，到处都是建设到一半因无资金停建的工地，海淀人大西门附近的一个经营中的二星饭店，连设备带全部房产每平米1万元都卖不出去。
　　房地产的转机是1998年，政府宣布停止实行了五十多年的福利分房制度，改为货币分配，为了搭上福利分房的班车，在以后的几年中，北京的所有企事业单位开始了购房建房热，就连停工多年只建了一半的房子都卖出去了，买房最多的是财大气粗的中央单位，只要是结了婚的都可以分到一套不小的住房，这也带动了一轮结婚热潮，在有分房机会的单位，青年男女突击恋爱、突击结婚、突击分房。
　　因为人们的福利分房梦的结束，人们开始了迫不得已的买房，房地产价格由此起死回生。
　　中国人在历史上就有买房建房的传统，人们最终要将一生的全部积蓄都用来建房和买房，而不是进行生产性或商业投资（这在上世纪90年代也是不可能的），取消了福利分房，就更激发了人们的购房热情，人们买房已不是单纯地为了解决安居问题，而是作为一种投资，许多人贷款买了二三套房子，在北京付全款买房的只占极少数，绝大部分都是用银行贷款，现在房地产的价格已严重背离了它的价值，最终将因价值回归和供求关系的影响而下跌，购房人会因房屋贬值和付不起房款和利息等原因，把房子卖给银行，那么银行将面临严重的危机，最终受害的还是老百姓。
　　近几年我国汽车市场价格运行的曲线也将被房地产市场复制。
　　任何一种商品价格运行最理想的变动是平稳运行，急速增长和暴跌都会带来不利影响，历史的经验值得注意（参见北京房地产15年大事记）。有些地方也被房地产带动的经济税收的高速增长所迷惑，起到了推动其增长的作用。
　　整个国民经济的过高增长速度也会带来负面的影响，如我国近十多年固定资产投资加速，造成对煤炭电力等能源需求的增加，煤炭价格从一百多元上升至四百元，有些人在利益的趋使下，大建小煤窑，忽视了安全生产和环境保护。过高的增长速度是以伤亡事故的增加和环境的破坏为代价的，经济增长速度也不是越高越好，不能片面地追求高速度，而应保持一个为社会各个方面所能适应的合理的增长速度。
　　北京房地产交易管理网公布2006年初全市可售房17万套。
　　以上只是笔者个人的见解，仅供参考。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2006年3月

原载：http://jsdj.com/luyou/HKTK/200604.htm